贺俊律师为民营经济报白云时事做案例点评

 原文如下：

 经济与法——

不买房子还要交中介费？

一纸“糊涂”合同引起的纠纷

本期看点：

物色房子 稀里糊涂签合同

房没看上 二上法庭赔了中介费

案例回放：

2007年4月，陈先生受弟弟所托在广州市区内物色一套住宅。在某地产代理公司业务员的介绍下，4月29日晚上9点多，他和业务员到业主贾先生位于白云区棠景西路的住所看房。陈先生在看过房子后表示，需要征求其弟意见之后才能决定是否购买房子。业务员为了促成这项交易，要求三方当即签订了一份《房屋买卖合同》，确保“煮熟的鸭子不会飞了”。在业务员的“劝说”、“解释”下，稀里糊涂的陈先生和业主贾先生相继在合同上签了字。

随后，陈先生带着弟弟及弟媳再次来到业主家，看过房子后，弟弟和弟媳一致认为房子的光线不理想而放弃购买，事情似乎不了了之。

然而，一场风波由此引起。2个月后，陈先生突然收到法院传票，要求他向某地产代理公司支付7350元作为咨询中介服务费。理由是：根据他和业务员所签订的合同中第十条规定，只要买卖双方签订好合同，陈先生就必须在合同签订之日向经纪方即某地产公司支付人民币7350元作为咨询中介服务费。

一头雾水的陈先生就此踏上了反诉之路，他坚称：买卖双方没达成交易，自己是受到某地产公司的欺诈，事先业务员并没有告知详细的情况，自己当时也声明必须征求其弟意见后再决定是否购买。他因此请求法院撤销他和某地产公司的居间合同关系，并要求该公司赔偿其遭受的损失999元及精神损失1元。陈先生还向法院提供业主贾先生的证词，其中提到陈先生是在业务员连哄带骗下才签下合同的。陈先生同时向法院指出业主的房屋原来是在另一家中介机构放盘，并非案件原告某地产公司，业务员不知道从哪得来的消息带着他到贾先生家看房。

不久后，各持己见的陈先生和地产公司对簿公堂。由于业主贾先生不知何故未能出庭作证，一审法院以证据不足为由驳回了陈先生的反诉请求，并认定陈先生与某地产公司之间的居间合同关系成立，要求陈先生支付地产公司报酬及逾期违约金。

不服判决的陈先生向广州市中级法院提起上诉，12月，经审理，二审法院决定维持一审判决，并要求陈先生于判决生效日起五日内给付某地产公司报酬（中介服务费7350元）和违约金（从2007年4月30日起以本金7350元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准付至清偿之日止）。至此，一场历时半年多的居间合同纠纷终于尘埃落定。

律师说法：

中介是否有“欺诈”嫌疑？

广东导正律师事务所贺俊律师在详细了解本案始末后认为：该案的判决基本上是合法、公平的，而导致陈先生败诉的主要原因是其在没有确定是否购买房屋的情况下就贸然签订房屋买卖协议，对于合同条款了解不深，而对于中介的口头承诺，又无法提供充分的证据进行证明。

关于本案中中介机构的行为是否属于一种欺诈行为？贺俊认为，中介在没有得到业主授权的情况下主动联系业主和买方，在做法上虽然欠缺妥当，但是，由于三方签订的房屋买卖协议中的条款均属于各自的真实意思表示，是各自的真实签名，因此，该房屋买卖协议是具有法律效力的。并且，在事实上，业主的签约行为也相当于在事后追认了中介的居间行为，因此，房屋买卖协议不具备欺诈而导致合同无效的特征。

贺俊表示，中介在签约前作出的承诺或说法，由于没有签订在协议中，而中介又予以否认，因此，不能作为认定案件的事实，陈先生仍然需要按照协议的内容履行支付中介费的义务。

至于房屋最终没有交易，中介方仅仅提供了签约服务，并没有提供其他的中介服务项目。其中，中介方要求收取全部7350元服务费，是否违反法律的公平原则，贺律师认为这是一个值得思考的法律问题。

案件警示：

签订二手房买卖协议需谨慎

贺俊提醒有意购买二手房的市民，签订二手房买卖协议过程中应该注意以下问题：

一是在签订二手房买卖协议之前要充分了解欲购房屋的整体现状及产权状况，欲购房屋需要支付的相应税费或其他款项。注意在未确定购买之前，不要贸然签订买卖协议。

二是要求卖方提供合法的证件，包括身份证件、房产权证、及其它证件，同时要求中介方提供相应的从业资质证明。

三是签约之前要充分了解协议条款的内容，要求提供合同的中介方对不理解的合同条款进行解释。根据实际情况进行修改，对口头承诺或者模棱两可的说法要用书面的方式进行固定。

相关链接：

居间合同俗称中介合同，是指当事人双方约定，一方即中介方为另一方提供成交机会或者充当订立合同的媒介，另一方支付相应的报酬的协议。在居间合同关系中，提供居间服务的一方为居间人，另一方为委托人。

（本文采写 林梅芳 潘淑芝）